Что нужно знать, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры?

Статьи » Юриспруденция

Риски при покупке квартиры. Как не потерять квартиру после покупки?

Совсем не редкостью являются такие случаи, когда после приобретения недвижимости ее покупатель сталкивался с проблемой в реализации прав собственника. Недвижимость важно покупать с соблюдением всех правил, предусмотренных законом. В противном случае можно ее и потерять после приобретения. Рассмотрим например, такой случай, когда в целях ухода от налогов недвижимость продается под видом сделки дарения, либо существенно занижается ее стоимость в соответствующем пункте договора. Даже, если инициатором такой сделки выступал продавец, это не лишает его права последующего обращения в суд. Если судом будет установлено, что дарение подменяло собой в действительности куплю-продажу, то имущество должно будет вернуться его первоначальному правообладателю. То есть, права на дом или квартиру вернутся продавцу, а покупатель сможет себе вернуть лишь ту сумму, которая прописана в договоре за передаваемую недвижимость. Реальная же сумма, фактически уплаченная по договору, останется у продавца вместе с объектом недвижимости. Чтобы избежать этого, в договоре купли-продажи рекомендуется отражать реальную стоимость объекта, а дарение не использовать в качестве метода ухода от налогообложения, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с оспариванием сделки.

Важный момент, содержащийся в законе, касается того, что недвижимость, приобретенную в браке, возможно продать лишь при письменном и нотариально удостоверенном на это согласии супруга. Если пренебречь таким правилом, то купленное жилье придется скорее всего освободить. В этом случае суд не станет признавать сделку недействительной. Он может взыскать половину денежной суммы, вырученной от продажи дома либо квартиры тому из супругов, чье согласие для совершения сделки не спросили. Обязательно требуйте согласие на продажу недвижимости от другого супруга, даже если продает недвижимость разведенный продавец. Конечно, это правило действует лишь тогда, когда имущество приобреталось еще в браке.

Нередко недобросовестные продавцы продают квартиры, приватизация которых осуществлялась с нарушением правил. При этом часто не учитываются интересы не достигших несовершеннолетия детей. По иску заинтересованной стороны, например, того ребенка, интересы которого были нарушены приватизацией, но который к моменту сделки последующей купли-продажи недвижимости стал совершеннолетним, сперва суд может признать свидетельство о состоявшейся приватизации недействительным, а затем статус недействительной приобретет и сама сделка. Стороны будут вынуждены вновь вернуть имущество первоначальным владельцам. Чтобы такого риска избежать, еще до сделки старайтесь выяснить у продавца, кто входил в состав его семьи еще до приватизации. Настоятельно рекомендуется выяснить наличие у продавца престарелых родителей, несовершеннолетних детей до момента приватизации, а также место их регистрации и фактического проживания.

Проблемы в реализации прав собственника могут появиться и тогда, когда стороной по сделке купли-продажи выступал психически нездоровый человек, хронический алкоголик или наркоман. Суд может начать производство по делу по инициативе законного опекуна такого человека. При этом будет решаться вопрос о признании сделки в качестве недействительной. Следует учесть, однако, что если сделка для указанного гражданина, выступающего продавцом, была выгодна, то суд может оставить все как есть, не признавая договор купли-продажи недействительным. Хотя на практике это случается редко. Ведь, если бы сделка и в самом деле совершалась к выгоде, то не было бы и спора относительно нее. Определить недееспособность продавца можно путем практического общения с его соседями или через истребование справок от соответствующих инстанций. Если выяснится, что такой гражданин раньше уже принимал участие в гражданско-правовых сделках, связанных с переходом прав на недвижимость, то вполне возможно будет отстоять свои интересы в суде.

Потенциально опасно в связи с возможным оспариванием приобретать квартиру, где прописан человек, по факту находящийся в местах лишения свободы или содержащийся в доме престарелых. Если такие граждане продолжают оставаться собственниками недвижимости, то вполне возможно, что после свершившейся сделки они заявят о своих правах. Суд может ваше вселение в квартиру признать незаконным и обяжет, соответственно, выселиться.

Даже не собственник, а просто прописанный в квартире член семьи может сохранять свое право на проживание в ней и после того, как квартира окажется проданной. Здесь по аналогии с приватизацией следует досконально проверять всех людей, образующих семью продавца. От продавца в любом случае нужно требовать нотариально удостоверенное согласие всех собственников на продажу недвижимости. Помните о том, что никогда продавцом квартиры не может выступать не достигший четырнадцати лет ребенок. А вот с четырнадцати до восемнадцати лет дети уже обретают право участвовать в гражданско-правовых сделках. Если продавцом выступает именно такой ребенок, то для сделки обязательно нужно будет согласие органов опеки. Ребенок и в самом деле может выступать собственником недвижимости. Ведь дом либо квартира ему могут достаться в порядке наследства. Но продавать недвижимость всегда нужно при участии законного представителя. В частности, любая сделка с участием несовершеннолетнего требует нотариально удостоверенного согласия родителей или опекуна.

Описанные риски могут на практике проявлять себя и при отсутствии злого умысла у продавца. Ведь продавец заинтересован в получении денег, а не в дальнейших судебных разбирательствах. Однако потерять купленную квартиру возможно и по иным причинам. Например, когда для совершения сделки использовались поддельные документы либо подписи на них. Такой метод часто избирают для себя мошенники. Суд при наличии иска от пострадавшего покупателя спорной недвижимости, во-первых, будет решать вопрос о возбуждении уголовного дела, связанного с фактом мошенничества. Ведь подделка документов и подписей карается уголовным кодексом. Для того, чтобы выяснить, были ли подделаны подписи на документах, суд назначит экспертизу. Когда же будет установлено, что покупатель квартиры пострадал именно от мошеннических действий, следует подавать другой иск, связанный с признанием договора купли-продажи недействительным. Чтобы избежать данного риска, соответствующую экспертизу, например, связанную с проверкой правоустанавливающих документов или проставленных на них подписей, можно заказать еще до сделки. Этим вы сможете обезопасить себя. Консультация с юристом также будет желательна, если вы планируете купить дом или квартиру.